saját ház építése — buktatók, amiket érdemes előre tudni

Egy saját ház építése Magyarországon ma 18-30 hónap projekt — még a legjobban szervezett SIP-ház esetén is. A megrendelő legtöbbször életében egyszer építkezik, így a buktatókkal először találkozik. Ez a cikk a leggyakoribb csapdákat veszi sorra — mindet láttuk.

1. az engedélyezés alulbecsült időigénye

A magán-megrendelők gyakran úgy tervezik az engedélyezési szakaszt, hogy az 4 hét alatt lemegy. A valóság: 8-16 hét a tipikus tartomány, és ez csak akkor érvényes, ha a hatósági ügymenetet képzett szakember vezeti. Egy „elsőre helytelen" engedélyezési dokumentáció gyakran 4-8 hetes újra-beadási időt jelent.

A generálkivitelezés keretében ezt mi vezetjük. A projekt 18-24 hónapos teljes átfutásába ezt a tartományt eleve betervezzük — nem extra.

8-16 hét

2. a közmű-csatlakozás nem garantált

Az építési telek nem garantálja a közmű-csatlakozási kapacitást. Egy adott telekre lehet, hogy nem áll rendelkezésre megfelelő áram-, gáz- vagy szennyvíz-csatorna-csatlakozás — a szolgáltató külön engedélyezési és kivitelezési folyamatot kér, amelynek átfutása 3-12 hónap, és a költsége 0,5-3 millió forint közötti.

Ezt a briefing szakaszában tisztázzuk a szolgáltatóknál — mielőtt a telek-vásárlási döntés megszületne. Ha SIP-házat tervezünk, akkor 22-32 kW áram-csatlakozást ajánljuk minimum a hőszivattyúhoz és a napelem-rendszer miatt.

3. a költségvetés-csúszás négy klasszikus oka

A költségvetés-tartás a generálkivitelezés egyik legnagyobb értéke — a magán-megrendelő számára is. A négy leggyakoribb költségcsúszás-ok, amit látunk:

A generálkivitelezés esetén a szerződésben rögzítjük, hogy milyen tartalom milyen áron, és milyen módosítási folyamat érvényes. Ha építés közben módosul a terv, az változtatási megrendelő formájában kerül elfogadásra — átláthatóan, írásban.

4. a tervezői és kivitelezői csere árok

A magán-megrendelők néha külön tervezőtől és külön kivitelezőtől szerzik be a szolgáltatást — látszólag olcsóbb. A valós költség viszont gyakran magasabb: ha a tervező és a kivitelező nem ugyanaz a csapat, a koordinációs hiányosságok, a felelősség-szétdarabolódás és a rejtett felárak közvetlenül a megrendelőt terhelik.

“

Egy szerződés alatt egy projekt — a megrendelő egyetlen embert kérdez, és egyetlen embertől kap választ.

”

A generálkivitelezés a tervezést, az engedélyezést és a kivitelezést egyetlen szerződés alá vonja. A megrendelő egyetlen kapcsolattartón át követi az ívet.

5. a kivitelezés-finanszírozás ütemezése

A bank a hitelt mérnöki készültség alapján folyósítja — ami azt jelenti, hogy a megrendelőnek a kivitelezés első 30%-át sajátból kell finanszíroznia (alaplemez + szerkezet részben). A SIP-ház előnye itt is megjelenik: a szerkezet 8-12 hét alatt áll, így a 30%-os mérnöki készültség gyorsabban éri el a banki folyósítási küszöböt.

A finanszírozási ütemezést a briefing szakaszában a banki tanácsadóval közösen tervezzük. Ez nem építőipari feladat, de a generálkivitelező felelőssége, hogy a megrendelő ezzel ne találkozzon készületlenül.

6. a használatbavétel utáni „első év"

A ház műszaki átadása nem azt jelenti, hogy minden ki van próbálva. Egy szezont kibír? — egy magyar tél, nyár, és átmeneti évszakok együttesen mutatják meg, mit tud a szerkezet, a légtechnika, a hőszivattyú. A kötelező első év végi műszaki bejárás azért van, hogy ezeket a tapasztalatokat közösen átnézzük és a finomításokat elvégezzük.

A leggyakoribb első év végi finomítások: hőszivattyú-vezérlés újraprogramozása, kerti szigetelés-utánállítás, ablak-vasalat-utánállítás. Mind a 10 éves szerkezeti garancia keretében intézzük.

összefoglalás

A magán-megrendelő építkezésének buktatói nem a kivitelezésben — hanem a tervezés-engedélyezés-finanszírozás-átadás kombinációjában — vannak. A generálkivitelezés értéke pontosan az, hogy ezeket a buktatókat egyetlen szerződés alatt, egyetlen kapcsolattartó vezetésével végigvigyük, és a megrendelőt ne hagyjuk magára egyetlen részfolyamatban sem.