a generálkivitelezés öt szakasza — briefingtől átadásig

A generálkivitelezés a megrendelő számára egyetlen szerződés és egyetlen kapcsolattartó alatt fut. A háttérben azonban öt szakaszra bontott folyamat zajlik, amelyek mindegyike más típusú döntéseket és más típusú dokumentumokat termel ki. Ez a cikk lépésről lépésre végigveszi, mit jelent a megrendelőnek a folyamat — időben, költségben és felelősségvállalásban.

1. briefing — 2-4 hét

A folyamat egy-két mélyebb beszélgetéssel indul. A célt, a költségvetést, a határidő-igényt és a megrendelő életét értjük meg. Helyszínbejárás, telek- és tájolási elemzés. Az építési hatóság szabályait és a közmű-csatlakozási lehetőségeket lekérjük az önkormányzattól és a szolgáltatóktól.

2. koncepció — 4-8 hét

Két-három párhuzamos koncepciót készítünk rajz-szinten — alaprajz, tömegmodell, nyitottság-tájolás. A megrendelő nem egy variánst választ, hanem egy beszélgetésen keresztül megtalálja a saját irányát. Itt dől el a szerkezeti választás (SIP-paneles vagy hagyományos), a hozzávetőleges anyagpaletta, és az elsődleges gépészeti rendszer.

3. engedélyezés — 6-16 hét

A választott koncepcióból engedélyezési és kiviteli tervdokumentációt készítünk. Tartalmazza a statikai számítást, a gépészeti tervet, az energetikai tanúsítvány-számítást, a tűzvédelmi tervet, és a közmű-csatlakozási dokumentációt. A hatósági egyeztetést (önkormányzat, MÁ, NKM, közmű-szolgáltatók) mi vezetjük — a megrendelő nem találkozik ügyintézővel.

A „6-16 hét" tartomány az ország régiójától és az építési hatóság leterheltségétől függ. Pest megyei agglomerációban tipikusan 8-10 hét; nehezebb esetben (tájvédelmi terület, vízügyi engedélyek, örökségvédelem) 12-16 hét.

100%hatósági ügyintézés

4. kivitelezés — 4-12 hónap

A jogerős építési engedély után indul a kivitelezés. Az alaplemez 2-4 hét, a SIP-szerkezet 8-12 hét, a gépészet és a belső befejezés 3-5 hónap. Egy egyszintes 140 m²-es SIP-ház teljes átfutása 8-9 hónap, egy kétszintes 240 m²-es 11-13 hónap, egy 600 m²-es egyedi tervezésű 18-24 hónap.

A kivitelezés alatt heti írásos haladási jelentést kap a megrendelő — fotók, mérföldkövek, anyagminta-jóváhagyási kérések, költségvetés-állapot. Heti műszaki bejárás is van a megrendelővel együtt.

“

A megrendelő minden héten azt érzi, hogy lát be a folyamatba. Ha nem érzi, az kommunikációs hiba — nem műszaki.

”

5. átadás — 2 hét + 1 év

A műszaki átadás-átvétel két hetes folyamat: a megrendelő (vagy meghatalmazott szakember) hibalistát készít, mi javítunk, második bejárás. Az átadás után a használatbavételi engedélyt ügyintézzük. A kötelező első év végi műszaki bejárás során közösen átnézzük: mi az, ami egy szezont kibírt, és mi az, ami finomítást kér.

a teljes átfutás — egy 140 m²-es sip-ház példáján

| szakasz | időtartam | összesített | |---|---|---| | briefing | 3 hét | 3. hét vége | | koncepció | 6 hét | 9. hét vége | | engedélyezés | 9 hét | 18. hét vége (~4,5 hónap) | | kivitelezés | 7 hónap | ~11,5 hónap | | átadás | 2 hét | ~12 hónap |

A 12 hónap egy átlag, az adott telek és program a számokat módosíthatja. Az ajánlatkérésnél projekt-specifikus időtervet adunk — a tartomány felső és alsó szélével.

összefoglalás

A folyamat azért öt szakaszon át fut, mert minden szakasz más típusú döntést igényel a megrendelőtől, és más típusú dokumentumot termel ki. Az egyetlen szerződés és egyetlen kapcsolattartó nem azt jelenti, hogy a megrendelő nem dönt — azt jelenti, hogy a döntéseit egyetlen szakember-csapat vezeti, koordinált formában, a teljes ív végéig.